Malumunuz Türkiye 06 Şubat 2023 günü Pazarcık ve Elbistan merkezli iki adet deprem yaşanmıştır. Bu depremlerin yaşanması sonrasında birçok sorunları ortaya çıktığı gibi zaman geçtikçe de yeni sorunlar da ortaya çıkmaya devam etmektedir. Ortaya çıkan yeni sorunlarımızdan bir tanesi ise Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır sorusu olmuştur.

Bilindiği üzere binalar kat mülkiyeti kanunu kapsamında yönetilmektedir. Bu kanuna göre ise binanın yönetim şekli veya alınması giderlerin nasıl dağıtılması gibi birçok soruna cevap verilmektedir.

Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır sorusuna geçmeden önce bu kanun kapsamında bir takım hukuki ve teknik terimlere değinmemizde fayda vardır. Kat mülkiyeti kanunda geçen;

Kat Mülkiyeti: arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Bu tür mülkiyete kat mülkiyeti denilmektedir. Örneğin bir arsa üzerinde 4 katlı bir bina inşa edilmiş ve her katta 4 adet daire bulunmaktadır. Bu binada toplamda 16 adet daire bulunmakta olup, bu dairelerin her birisi özel mülkiyettir.

Ortak Yerler

Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır, Birçok kimse tarafından ortak alan olarak bilinen yer kat mülkiyetine göre Ortak Yerler olarak tanımlanmıştır. Bu yerler ise aşağıdaki gibi açıklanmıştır.

Ortak Yerler: Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kanuna göre özel mülkiyet dışındaki bir çok alan ortak yerler kapsamında değerlendirilmektedir. Ancak kanunun anlatımına bakıldığında yukarıdaki kısımda da koyu ile işaretlemiş olduğum yerler yani bağımsız daireleri ortak yerlerden ayıran kısımlar ortak duvarlar olarak adlandırılmıştır.

Ortak Duvarlar: Bağımsız bölümleri ortak yerlerden ayıran duvara denilmektedir. Tanımları anlattıktan sonra şimdi Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır sorusunun cevabına geçebiliriz.

Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır

Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır konusunun son zamanlarda oldukça araştırılan bir konu olduğu bilinmektedir. Yukarıda anlatıldığı üzere bağımsız bölüm (yani daireler) ile ortak yerler (ortak alan) arasında bulunan ve bunları birbirinden ayıran duvarlara ortak duvarlar denilmektedir. Bu duvarlarda bir hasar meydana gelmişse ve bu duvarın yapılması neticesinde hem ortak yerlerin işinin görülmüş olacağı hem de bağımsız bölümün işinin görülmüş olacağı bilinen bir gerçektir.

Bir örnek ile açıklayacak olursak; Bir bina düşünelim az önceki örnekteki gibi bir arsa üzerinde 4 katlı bina ve her katta 4 adet daire bulunduğunu varsayalım. Bu binanın birinci ve ikinci kat merdivenlerinde bulunan ve aynı zamanda diğer yamacı evlerin içerisi olan duvarların hasar gördüğünü ve bazılarının yıkıldığını bazılarının ise ile seviyede çatlamış olduğunu varsayalım..

Bu durumda birinci ve ikinci katlarda ortak alanlarda oluşan çatlak ve yıkılmalar aynı zamanda bu duvarların dairelerin iç kısımlarına da denk geldiği bilinmektedir. Yani bir yıkılmış bir duvarın tamir edilmesi neticesinde aynı zamanda bağımsız bir bölümün de duvarının tamir edilmiş olacağı aşikardır. Yani bir duvarın tamiri neticesinde hem ortak alanın zararı yaptırılmış olacaktır hem de bağımsız bir bölümün zararı yaptırılmış olacaktır.

Kat mülkiyeti kanununa göre ortak alanlara harcanması gereken masrafların tamamı binanın tüm sakinlerinden alınması gereklidir. Burada bize Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır kapsamında şöyle sorular sorulmaktadır. Birinci katın duvarı yıkıldı binada bulunan tüm sakinler yaptırdığı zaman aynı zamanda bina sakininin de hasarı giderilmiş olacaktır. Bu durumda nasıl bir yol izlemem gereklidir.

Kat mülkiyeti kanununa göre bağımsız bölüm ile ortak yerler arasındaki duvarların ortak duvarlar olarak açıklandığını belirtmiştir. Bu durumda da ortak duvarların yapımı neticesinde aynı zamanda daire sahibinin özel alanına da müdahale sonucu doğurduğundan bina yönetimi ile daire sahibi ortak olarak bu alanı yaptırmaları gereklidir. Peki diyelim ki yaptırmaya karar verdik, ücret hesaplaması nasıl yapılacaktır.

Depremde Ortak Alan Hasarlarının Hesaplaması Nasıl Yapılacak

Depremde Ortak Alan Hasarları Nasıl Yaptırılır anlattıktan sonra Depremde Ortak Alan Hasarlarının Hesaplaması Nasıl Yapılacak sorusunun cevabını yine bir örnek üzerinden açıklamak en doğrusu olacaktır. Yine az önceki örnekte anlattığımız üzere 4 katlı binanın 16 dairesi olduğunu varsayalım. Bu binanın birinci katının ortak alanında meydana gelen hasar nedeniyle hem ortak alanın duvarının hem 1 nolu dairenin mutfağına denk gelen duvarının hasar gördüğünü kabul edelim.

Bu durumda bu duvarın tamiri için 10.000 TL masraf yapılması gerektiğinin tespit edilmiş olduğunu varsayalım. Duvar ortak duvar olduğu için bu 10.000 TL’nin yarısının bina sakinleri tarafından karşılanması gerektiğinden 5000 TL / 16 dediğimizde her daire sakinin 312,50 TL gideri karşılaması gereklidir. Peki masrafın diğer yarısı kimden alınacak diye düşünecek olursak duvar ortak duvar olduğu için geriye kalan 5000 TL ‘nin yıkımın isabet ettiği dairenin sahibince karşılanması gerektiği hem en doğru karar olacaktır. Hem de ortak duvar mahiyetinde olan bu duvarın yapımı her iki tarafa da fayda sağladığından bu durumda daha eşit ve adil bir sonuç ortaya çıkacaktır.